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文：千一 上篇文章“”，我们讲了刚需今年买房可以考虑的几个重要板块。 本期来讲讲500-700万+、800-1000万+预算同学，可以关注的区域。 相比刚需只需要解决住的问题，改善、豪宅同学，对房产的要求更高。 地段、品质、环境、产品力，这些方面，都必须要够强，够好。 具体来看。 500-700万+这个总价段的同学，在看重板块发展空间的同时，会选择更舒适的面积段，也希望占据一定稀缺的资源，比如江景、比如学位。 我们上一篇文章所提及的300-400万+的刚改板块都可以选，但预算迈进了500+，那就可以更进阶的——进入市中心。 第一、天河智谷首选自然是天河，有宇宙的光环。 而天河地少，还能连片开发的不多。 天河智谷，是天河除金融城外，在发力推进的产业新区（有大量的高科技产业公司），有发展变量，有新房的板块。 它的优势还在于连片开发+有教育的变量，执信+清华附中，再加上壹品旁、保利天汇旁还没官宣的九年一贯制学校，板块的教育资源还是很强劲的。 短板在于不够成熟，周边的城市界面还未更新。但是等发展5-10年后，这里的城市形象+教育+成熟度，会是最能打的新区。 三个主力盘：天河壹品、保利天汇、珠江花城，是上车天河必看的盘。现在基本卖到后期位置比较好的组团。 天汇：是三盘里目前地铁优势最突出的，近21号线大观南地铁站（约1公里），配有幼儿园+九年一贯制学校，但学校未定。新推的五期12栋产品，116-178㎡四房，起步价760万左右。

壹品：是三盘里更近市区的，它的标签是低密改善、有产区、有学区（清华附中+1所规划中的九年一贯制）。在售产品跨度大，70㎡2+1-142㎡5+1房，户型使用率很高。

珠花：位置交通对比前两盘有点弱了，胜在学校确定性强，小学已经确定体育东集团的均和小学以及产品能打。大体量社区，楼距宽，户型使用率高。

天河智谷板块周边在售新盘一览数据：贝壳、销售 制表：园长说广州楼市
楼盘	面积（㎡）	单价（万/㎡）	总价（万）
保利天汇	81-191	6.8	544-990
天河壹品	70-142	8.3	500-1200
珠江花城	77-140	6.3	550-900

第二、海珠西江一带嗯，就是这一片，被中海所包揽。 别看目前城市界面比较破旧，但是因为靠江，这里也会是海珠下一个重点发展、改造的区域。 老城地段，要商业有商业，要地铁有地铁，还有江景在手，等旧改完成后，在中海产品力下，区域会升级为品质住区，契合现在新贵买房的喜好。 中海的3个盘都卖的挺贵的，这个总价预算需要够一够才能勉强上车观澔府、观云府，映澜台其实属于千万级的豪宅范围了。 其中，中海观澔府，优势在于有地铁（1公里范围有广佛线燕岗站和石溪站，以及10号线大干围站），有江景，和隔壁的石溪村旧改变量。目前在售89㎡三房、建面约119㎡四房、建面约126㎡四房，总价620-1000万左右。 中海观云府，在南洲地铁站旁几十米处，周边的生活氛围很成熟。项目卖的就是海珠成熟地段+超高使用率产品以及让人颇为惊艳的户型。对于改善自住，是不可多得的好产品。 中海映澜台，除了创新湾的地段价值和周边旧改变量外，最强的是把产品和一线江景巧妙结合，最大化景观资源。高颜值、高使用。

海珠西沿江一带周边在售新盘一览数据：贝壳、销售 制表：园长说广州楼市
楼盘	面积（㎡）	单价（万/㎡）	总价（万）
中海观澔府	89-126	7.8	620-1030
中海映澜台	141-246	11	1000-2000
中海观云府	86-164	7	580-1220

第三、广钢、花地湾板块这是荔湾两个发展比较成熟的区域，有地铁、有学校、有配套，也有概念。 前者有中央公园在建中，后期和广船联动发展；后者有整个花地湾的大城规划，建18万㎡的购物中心。 从生活便捷性看，两个板块，会是西部宜居性很强的居住社区。 成熟，是二手市场最看重的一点。 曦府呢，是西部卖得很好的盘。依托的是万科花地湾的整个规划，有花地湾交通枢纽，有花地湾购物中心，又引入了省实，园林、产品设计也不差，对西部同学来说，这是个综合素质很过关的盘。就是密度高了点。 朗阅，广钢最后一个新盘。在整个广钢片区它的位置没有占得很优，但是产品很出圈，空间感、品质感很给力。

广钢-花地湾板块周边在售新盘一览数据：贝壳、销售 制表：园长说广州楼市
楼盘	面积（㎡）	单价（万/㎡）	总价（万）
万科金域曦府	72-132	5.5	420-800
中海保利朗阅	98-182	6.5	630-1300

第四、万博、长隆板块这个片区是番禺现在发展最成熟、配套最完善，有比较明确预期的区域。 有地铁、有产业、有IP，加上楼盘产品力做得好，是改善同学会考虑对比比较多的区域。 和樾府的优势，不用多说了，现在隔壁地块规划了九年一贯制学校，把项目唯一的短板给补齐了，价值会走高。当然，最后能不能入读呢，要看教育局规划才行，我觉得是有机会的。 瑞麓府，主打的是低密、学区和品质感，有一种独特的老派豪宅范儿，本地改善客还是很喜欢的。缺点就是离地铁略远。 耀胜新世界呢，就很有港企的特色，产品很花心思打造，很尊重改善同学。设计了很多的产品，选择性广。

万博板块周边新盘一览数据：贝壳、销售 制表：园长说广州楼市
楼盘	面积（㎡）	单价（万/㎡）	总价（万）
越秀和樾府	98-270	6.6	640-1800
越秀瑞麓府	116-140	4.8	530-650
耀胜新世界	88-127	/	/

800-1000万+这个总价段往上，是广州购买力的金字塔塔尖了。 追求的是有稀缺资源的核心资产。 目前来看，能够满足需求的板块，掰着手指都能数过来，金融城、琶洲、白鹅潭、广船，选择比较少，但是也意味着，更稀缺，更有竞争力。 第一、金融城尽管怎么掀起吐槽也好，金融城有故事可以讲，就有价值。 第二CBD的高规格定位+南向一线江景+天河牛逼的地段+市区成熟的交通、商业配套。

合景臻溋名铸卖到5000万/套。它的底气就在于，金融城起步区、南向的、头牌的江景面。在产品的打造上也是给了顶豪应有的尊贵和体面。

珠江天郦，鸽了又鸽，准备卖9-12万，还是有很多壕客在等。最大卖点在金融城的地段、骏景成熟的生活氛围+未来合生汇的商业，产品呢，就相对中规中矩。详情可以戳之前的踩盘稿：。

金融城板块周边新盘一览数据：贝壳、销售 制表：园长说广州楼市
楼盘	面积（㎡）	单价（万/㎡）	总价（万）
珠江天郦	129-180	9--12	1161-2160
江源半岛花园	70-127	9.3	630-1143
合景臻溋名铸	280-535	/	5000起

第二、琶洲琶洲的价值，是被大部分人认可的。看琶洲南TOD被抢爆的架势就知道了。 独特的会展经济产业、人工智能数字经济区、互联网，这是风口上的行业都扎堆在这里，加上江景、市区的地段和配套，琶洲对内对外的吸引力都是极强的。 它的上升空间预期还有很大。 琶洲南TOD，所处的区域是海珠乃至市中心少有的连片开发的净地，还是大社区。相当于在一块空地上重新建一个“城”，有学校、有商业、有地铁...对面还是欣欣向荣的产业区。 海珠天珺，卖点是：江景+产品+琶洲地段。不足在于周边面貌差了点，教育资源不占优势。 湖光悦色，其实算不上琶洲了，但它距琶洲也挺近，勉强归为这一类吧。是海珠的第二档选项。 它的优势在于近湿地公园，环境清幽，产品力OK；短板在商业配套。

琶洲板块周边在售新盘一览数据：贝壳、销售 制表：园长说广州楼市
楼盘	面积（㎡）	单价（万/㎡）	总价（万）
琶洲南TOD	125-313	13	1625-4069
招商保利海珠天珺	137-262	10	1200起
保利湖光悦色	120-200	8	900-1800

第三、白鹅潭白鹅潭，之前也是一直处于画饼的阶段。但是呢，还是让很多人不能舍弃。 因为地段是足够优秀，三江会聚的宝地，有CBD的规划，这两年，也有崛起的势头。 加上，新隆沙地块成功转手华润，华润又把这里当作重点区域、重点产品来打造，对于白鹅潭来说，是很重要的。 白鹅潭悦府已经亮相了，今年就会开卖。主打卖点，CBD地段++三江交汇+华润品牌+万象城商业。产品主要是133-243㎡的三至四房大平层，吹风价10万+。 它的出现，有可能刷新荔湾豪宅格局，成为天花板。当然，还要看市场对产品的接受度，对白鹅潭地段的认可度。 第四、广船、广州医药港荔湾沿江一带，很明显推进速度加快了。不只是白鹅潭，广船、广州医药港也都动起来了。 这一片的稀缺资源，是市中心+珠江后航道的一线江景+全新的商业。 其中，广船又有特色的船文化，和总部经济；医药港有大健康产业。 目前的两个项目，遗憾就遗憾在，产品品质感弱了点。 滨江上都，户型不符合市场主流，阳台做得有点憋屈和小气，广州的同学不太来电。但是整个体量很大，有商业、有公园、有地铁、有办公、有学校，可以自给自足的满足生活需求。 幸福湾的卖点很纯粹，就是江景豪宅。医药港的开发还处于初级阶段，周边的城市界面不太能匹配豪宅的调性，是它现在的硬伤。 它的上限，取决于医药港+对岸创新湾的建设进展，以及周边沙洛村、东塱村的改造。 如果综合稀缺资源、能级、产品力排个序，那白鹅潭>广船>医药港。

荔湾沿江一带新盘一览数据：贝壳、销售 制表：园长说广州楼市
楼盘	面积（㎡）	单价（万/㎡）	总价（万）
白鹅潭悦府	133-243	吹风10+	千万起
广州滨江上都	109-253	6.8-11	750-2700
广州幸福湾	191-255	8.5	1980-2000

以上。